Der Eigenmietwert als fiktives Einkommen
Wer in den eigenen vier Wänden wohnt, muss den Eigenmietwert in der Steuererklärung als Einkommen angeben. Der Eigenmietwert beträgt ungefähr zwischen 60 und 70% der Miete, die für Ihr Objekt bezahlt werden müsste. Ein Beispiel: Bei einem Grenzsteuersatz von 30% führt ein Eigenmietwert von 15 000 CHF zu zusätzlichen Steuern von ca. 4 500 CHF. Gleichzeitig bietet Ihr Eigenheim aber auch die Chance, Steuern zu sparen.
Hypothekarmodell und Amortisationen vorausschauend wählen
Die Hypothekarzinsen können Sie vom steuerbaren Einkommen abziehen. Deshalb führen höhere Zinsen zu höheren Steuerersparnissen. Es gilt deshalb auch abzuwägen, ob Sie von aktuell tiefen Zinsen profitieren oder sich lieber gegen steigende Zinsen schützen, welche Ihnen langfristige Budgetsicherheit garantieren. Mehr Steuern sparen können Sie mit der richtigen Amortisation: Wenn Sie jedes Jahr direkte Rückzahlungen leisten, nimmt die Hypothekarschuld und somit auch die Zinsbelastung ab, aber Sie können auch immer weniger Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen, was folglich zu einer höheren Steuerbelastung führt. Vorteilhafter ist die «indirekte» Amortisation der Hypothek. Dabei zahlen Sie auf ein Vorsorgekonto der Säule 3a ein. Diese Einzahlungen dürfen Sie vom steuerbaren Einkommen abziehen. Die Schuldzinsen bleiben während der ganzen Laufzeit gleich und Sie profitieren von einem konstanten Steuerabzug. Die Hypothekarschuld wird zu einem späteren Zeitpunkt teilweise oder ganz zurückbezahlt.
Unterhalts- und Nebenkosten geltend machen
Sie können alle Kosten für werterhaltende, jedoch nicht wertvermehrenden Arbeiten an Ihrem Wohneigentum vom steuerbaren Einkommen abziehen. Die Abgrenzung ist dabei nicht immer ganz klar. Auch Massnahmen, die dem Energiesparen oder dem Umweltschutz dienen, können abgezogen werden. In einzelnen Kantonen sind auch Baurechtszinsen und Kosten für die Verwaltung durch Dritte abzugsfähig. Je nachdem, ob Ihre effektiven Ausgaben oder die Pauschale in einem Jahr höher ausfallen, können Sie die Pauschale abziehen oder die effektiven Kosten. In der Regel lohnt es sich, die Arbeiten auf zwei Jahre zu verteilen, um die Steuerprogression zu brechen. Sind die Renovationen jedoch kleiner als der Pauschalabzug, kann es Sinn machen, die Umbauarbeiten mit weiteren Investitionen in einem anderen Steuerjahr zu planen.
Neue Liegenschaftskostenverordnung seit 1. Januar 2020
Aufgepasst: Die neue Verordnung hat es in sich und ermöglicht Steueroptimierungen! Neu gelten auch Rückbaukosten für einen Ersatzneubau als Unterhalt und sind steuerlich abziehbar. Zudem können Sie Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, in den zwei nachfolgenden Steuerperioden abziehen, sofern sie in dem Jahr, in dem sie angefallen sind, steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden können. Somit können diese Kosten bis auf drei Steuerperioden verteilt werden. Das ist besonders lohnenswert, wenn die Unterhaltskosten das Jahreseinkommen übersteigen. Dann wären sie aus steuerlicher Sicht verloren.
Vermögenssteuer durch Hypothekarschuld reduzieren
Ihr Eigenheim gehört zu Ihrem Vermögen. Massgebend ist der Steuerwert, der je nach Kanton unterschiedlich berechnet wird. Er liegt meist deutlich unter dem Marktpreis. Von diesem Steuerwert können Sie die Hypothekarschuld in Abzug bringen. Da Sie auch Eigenmittel investiert haben, führt dies zu tieferen Vermögenssteuern.
Professionelle Beratung zahlt sich aus
Beim Kauf eines Eigenheims gibt es viel zu berücksichtigen. Oft machen Käufer den Fehler, den Hypothekarzins isoliert von anderem als wichtigste Entscheidung anzuschauen. Die Zinsenentwicklung und Risiken wie Invalidität, Todesfall oder Jobverlust werden häufig ignoriert. Sinnvoll ist darum eine professionelle Beratung, die alle Faktoren beachtet. Eine Lösung, die auf Ihre Bedürfnisse und Ihre Lebenssituation zugeschnitten ist, lohnt sich.
Wenn Sie Fragen zu Steuern rund um Ihr Eigenheim haben, beantworten wir Sie Ihnen gern.
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