Possibilità di rifinanziamento
- Le banche rifinanziano le operazioni ipotecarie attraverso varie fonti. Tradizionalmente tra queste vanno annoverati i depositi a risparmio e gli averi sul conto dei clienti oppure l'assunzione di mutui presso centrali d'emissione di obbligazioni fondiarie. La raccolta di mezzi finanziari può avvenire anche mediante
- l'emissione di titoli obbligazionari a copertura ipotecaria (covered bonds): gli investitori mettono a disposizione della banca dei mezzi finanziari. Questi fondi vengono garantiti da ipoteche concesse. Ciò avviene attraverso la fondazione di un'apposita società e la costitu-zione in pegno delle ipoteche a favore degli investitori.
- la cartolarizzazione (detta anche «securitisation»): nel caso di una cartolarizzazione le ipoteche vengono trasferite ad un altro istituto finanziario, un fondo d'investimento, ad una società fondata appositamente per questo scopo oppure agli investitori. In questo modo, le ipoteche vengono integralmente eliminate dal bilancio della banca.
- la vendita di ipoteche: in tal caso le ipoteche passano definitivamente al rispettivo acquirente.
IMPORTANTE: in tutti i casi summenzionati, la Banca Cler continuerà a gestire le ipoteche su incarico della parte terza con la stessa diligenza e secondo gli stessi criteri applicati alle ipoteche che non vengono utilizzate per il rifinanziamento. I pagamenti degli interessi e del capitale continueranno ad essere effettuati a favore della Banca Cler e le disposizioni relative alla disdetta valgono anche per l'acquirente. Un'eventuale vendita dell'immobile gravato da una cartella ipotecaria oppure la ripresa dell'ipoteca da parte di un'altra banca non è soggetta a restrizioni. Inoltre, i consulenti rimangono gli interlocutori diretti in merito a tutte le domande di credito.
Affinché la Banca Cler possa beneficiare di queste possibilità di rifinanziamento e proporre ai clienti ipoteche a condizioni più vantaggiose possibili, queste contengono le seguenti clausole:
Trasferibilità a terzi ed esonero dall'osservanza del segreto bancario
La disposizione di trasferibilità prevede che la Banca Cler possa trasferire, cedere o costituire in pegno le pretese risultanti dalle ipoteche a una parte terza in Svizzera e all'estero. La parte terza ha la facoltà di trasferire, cedere o costituire in pegno i diritti conferitele ad altri acquirenti.
Il trasferimento e/o la cessione delle ipoteche a terzi può condurre ad una restrizione o ad un'e-sclusione delle possibilità d'opposizione dei clienti.
Le informazioni legate alle ipoteche (come ad esempio il nome del debitore e la sua situazione finanziaria, l'importo del credito, il nome del proprietario del fondo, le garanzie concesse) possono essere messe a disposizione di parti terze o di altri terzi coinvolti. Tuttavia, la Banca Cler renderà le informazioni accessibili soltanto ai destinatari a loro volta assoggettati al segreto bancario svizzero e alle disposizioni emanate dalla Confederazione in materia di protezione dei dati oppure che rilasciano una dichiarazione di segretezza e si impegnano a trasferire questo accordo di riservatezza ad eventuali altri acquirenti.
Rinuncia alla compensazione
Con la conclusione del contratto quadro, il debitore accetta esplicitamente anche la rinuncia alla compensazione. Ciò significa che anche in caso di insolvibilità della banca, il debitore non può estinguere il proprio debito ipotecario compensandolo con il suo avere in conto o altri crediti. Tuttavia, in caso di fallimento della banca, gli averi in conto fino a CHF 100'000 per cliente sono privilegiati e inoltre garantiti dalla garanzia dei depositi delle banche svizzere e dei commercianti di valori mobiliari.
Trasferimento a terzi di cartelle ipotecarie
Con la conclusione della convenzione relativa al trasferimento fiduciario di cartelle ipotecarie a titolo di garanzia, il proprietario del fondo si dichiara d'accordo che le cartelle ipotecarie in forma cartacea e quelle registrali, che servono alla Banca Cler come garanzia per i crediti concessi, possano essere trasferite ad un terzo in qualità di fiduciario commercialista o costituite direttamente a nome di quest'ultimo. Poiché in caso di cartelle ipotecarie registrali non vengono emessi valori mobiliari fisici, nel registro fondiario deve essere iscritto come creditore ipotecario il fiduciario commercialista.
L'impiego di un fiduciario commercialista semplifica notevolmente la gestione operativa delle cartelle ipotecarie. Ciò consente di centralizzare le attività amministrative e di trasferirle ad un fornitore di servizi specializzato. In tale contesto, il fiduciario agisce sempre su incarico della Banca Cler ed è tenuto a osservare il segreto bancario.
Qualora non vi fossero più crediti garantiti da tali titoli e non ne potessero sorgere dei nuovi, le cartelle ipotecarie devono essere liberate a favore del cliente o del proprietario del fondo.